关于立法开征住房空置税（费）的建议

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　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　民革江苏省委员会
　　
　　近年来住房空置现象日益凸显，扰乱了市场供求关系，应通过坚决的调控予以控制。建议加快立法，开征住房空置税（费）。

　　一、空置房现状与危害

　　尽管国家统计局并不公布已出售住宅“空置率”，但2010年8月份公布的数字表明，截至6月末全国房地产开发企业商品房待售面积为1亿9182万平方米。民间调查、电费缴纳情况等资料也证明，住房空置现象在我国比较普遍。内蒙古鄂尔多斯市康巴什新城、云南昆明呈贡大学城等“空城”现象，甚至引起了海外媒体的报道；海南省部分小区80%-90%住宅处于空置状态。我省也存在这方面问题。如南京供电部门2008年也曾给出一组数据，南京共有10.7万套商品房在1年时间内电费为零。南京市住建委一位高级经济师的调研结果表明，南京市江北地区住房空置现象更为严重，浦口房管部门承认商品房空置率远超30%。
住房空置过多有着明显的危害：

　　1、社会资源浪费。住建部副部长仇保兴指出，我国是世界上每年新建建筑量最大的国家，每年消耗全世界40%的水泥和钢材，产生体量巨大的建筑废物，每年20亿平方米新建面积相当于全世界新建面积总量的40%-50%。然而人民群众“住有所居”仍未得到保障，这很大程度上是因为建造的住房没有用来满足居住需求，而是被闲置。

　　2、空置住房过多是投机性购房的结果，蕴含着宏观经济风险。大量的空置房不租不售，推高了房租和房价，催生和助长房地产泡沫。因此，西方国家一直将空房率作为重要监控对象。按照国际通行惯例，空置率在5％－10％之间为合理区，房屋供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10％－20％之间为空置危险区，要采取一定措施，加大房屋销售的力度；空置率在20％以上为房屋严重积压区，国家就应采取一系列措施，甚至是强制措施予以调控。

　　3、投机性购房过多加重社会两极分化，威胁着社会和谐。表面上看楼市供不应求，开发商以“刚性需求”为借口抬高价格，也没有阻挡投机者购房的热情。由于房价居高不下，投机购房利润丰厚，富裕阶层的财富像滚雪球般迅速积累；同时广大中低收入者却仍望房兴叹。这种现象助长了财富逆向分配，加剧了贫富差距，威胁着社会稳定和谐。

　　二、征收住房空置税（费）的可行性

　　1、符合主流民意和价值观，阻力小。目前开征物业税、房产保有税以调控楼市、抑制房价的呼声很高，但这些税种具有一定争议性，很多人提出了产权不完整、容易重复征税、税负可能被转嫁、政府不应与民争利等反对理由，开征阻力较大，民意基础不牢。相比之下，对空置房产征税或收费具有广泛的民意基础。人多地少，土地资源紧张是我国的基本国情，住房资源没有任何理由空置浪费，人民群众对开发商或投机炒房者囤积房产牟利的行为深恶痛绝。仅对空置房征税，可以避免房主将税负不合理地转嫁到租金上。空置税涉及的税基更小，且房主可以作出主动选择，通过出租房屋合理避税，也可以减少政府受到重复征税“与民争利”的质疑。

　　另外，世界上很多国家和地区都对住房空置采取一定惩罚性措施以减少空置房现象，如法国的一些城市中，房屋闲置的第一年，业主必须缴纳房屋价款的10%作为罚金，第二年提高到12.5%，第三年提高到15%；丹麦政府从50多年前就开始对闲置6周以上房屋的所有者进行罚款；荷兰法律允许任何人免费入住闲置一年以上的空房，空房业主必须证明其住房的闲置时间未超过12个月才能要求其搬走；等等。因此，对空置住房征税或收费也符合国际惯例，有据可依。

　　2、对房地产市场适度调控，不会造成房价非理性下跌。由于出租的房屋并不收取空置税，只打击纯粹投机性的购房需求，不压抑正常投资需求，不会制约房地产市场正常发展；空置税也不取代与土地有关的税费征收，不会造成房价因土地价格变动而非理性地下跌，是一种稳妥的调控手段。同时，空置税不作为土地出让金的替代品，完全可以为政府建设保障性住房增加资金来源，是一种比较理想的调控工具。

　　3、完善现行税制，提供稳定税源，有利于调动地方政府积极性。我国房地产市场现行税制的特征是重流转环节，轻保有环节，对于自住消费和投资营利的住房缺乏差别性税收政策。如能开征空置房税，对于现行税收体制是一个有益的调整和完善。并且该税收可以为地方政府提供稳定的税源，有利于调动地方政府的积极性。

　　4、操作难度较小。我国2008年有过对待售住房进行调查的经验基础，行政成本较低。且空置税涉及面较小，较易操作。

　　三、征收空置税（费）具有积极意义和作用

　　1、精准调控。空置税（费）可以真正精准打击开发商捂盘惜售、投资客投机炒房等行为，迫使投机、投资客将闲置的房源投入到出售或出租的市场，增加市场有效供给，防止社会资源的极大浪费，并且完全不会误伤刚性需求。

　　2、培育市场。空置税（费）有利于引导持有多套住房者将住房投入市场出售或出租，从而增加供给，培育租赁市场，有利于降低租房和购买自住房的成本，满足真正的刚性需求。

　　3、扩大内需。空置税（费）增加供给，有利于抑制房租、房价，有利于居民降低生活成本，有利于扩大内需，拉动消费，有利于城市吸引和留住人才。

　　4、调节分配。空置税（费）作为财产税，只针对保有房产多且不出租的人群征收，有利于调节收入分配，缩小贫富差距，有利于社会公平。

　　四、具体建议

　　1、尽快出台《商品住宅空置税（费）条例》。
　
　　（1）通过调查，摸清情况。建立商品房业主个人数据库，建立个人房产权属与信用数据信息资源共享平台，规范标准和查询体系。（2）是合理界定空置房定义和空置税（费）的征收对象。空置房应是指具备了使用功能并处于空置状态的住房，包括商品房、经济适用房、“两限房”和其他政策性住房。对于开发商来说，房屋已经竣工，具备验收、取得交付使用许可证书资格，超过一定期限的未售房屋或在售房屋属于空置房；对于业主来说，开发商已交付房屋，具备办理土地证、房产证条件，未自住也未出租的房屋属于空置房。商业性建筑、公共建筑等与居住无关的房屋应排除在征收对象以外。（3）进入实际调查征收阶段。一方面根据户籍登记、房产权属登记资料甄别出持有多套住房的家庭，另一方面可以参考上海市静安区对空置房调查的做法，向水、电、气部门和物业管理公司分别调查房屋用水、电、气情况和居住情况，综合两方面的资料确定征收对象。房主可以自行提供房产自住证明（由物业费、水电气费收据等佐证）和租赁合同（按规定有效登记），以免除征收。定期进行大规模的房屋空置普查，根据普查结果纠正前期错征、漏征个案。

　　2、区别对待，采用差别税费政策。
　　
　　首先应明确，开征空置税（费）的目的不是政府敛财，而是调控市场，使更多空置房屋投入使用，防止资源浪费，以达到保障住房消费需求、理性引导投资需求、压制投机需求的目的。因此应对空置税（费）征收采取差别化的政策，以更好地实现其目标。

　　（1）征收范围应限于城市。我国正处于城市化进程之中，农村人口向城镇流动属于正常现象；政府也鼓励和帮助农村富余劳动力向城镇转移，进城务工人员对城市建设起到了很大作用。因此农村出现人口减少、部分住房闲置是城市化过程中的必然现象，性质与城市住房空置完全不同，不应向农村空置住房征收税费。对于部分城市地方政府打造“新城区”等政策性原因造成的房屋大量空置，也应暂免收取。

　　（2）针对不同情况实行差别税（费）率。

　　——住房套数差别：同一业主拥有空置住房套数越多，税（费）率相应越高；

　　——面积和性质差别：参考流转环节对高档住房的定义，根据住房面积、位置、容积率、价值等因素，对高档空置住房实行比普通空置住房更高的税（费）率。

　　——空置时间差别：对新交付住房设置合理过渡期，随着空置时间的延长逐步提高税（费）率，空置时间越长税（费）率越高，以促使业主将房屋投入使用。

　　（3）适当采取其他灵活处置措施。如，首套房因业主长期出差或驻外等原因而空置的，可免予征收；对于空置的别墅、季节性的休闲度假房产，可针对其空置期间征收较一般空置税（费）率略高的税费。

　　（4）大力发展住房租赁市场，促进闲置房屋合理利用。政府可以设立，或要求房地产开发商设立租赁服务机构，促进住房租赁市场的发展，帮助消化空置房。对住房出租应有政策扶持，如所得税减免、中介费用补贴等。对于住房因配套设施不完善、交通不便而难以出租者，政府应加强完善周边配套设施，发展公共交通，开通住宅小区班车，对租住偏远地段房屋给予交通补贴等。

　　严格规范房屋租赁市场，严格执行出租房屋登记备案制度，杜绝弄虚作假行为。业主必须提供经过登记的房屋租赁合同，才能免交住房空置税（费）。

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