对房地产市场宏观调控政策的意见和建议

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　　民革江苏省委副主委、淮安市人大副主任、民革淮安市委主委李慧秋反映：

　　房屋是大宗的高价值商品；但从另一方面看，房屋又是基本消费品，应该实现“人人都享有适当住房”的目标，为此政府必须做出一些努力。2006年上半年，针对房价的宏观调控虽然成绩不小，但房价与普通百姓的期望还有差距，主要原因是：

　　一、国家的调控政策在一些地方没有真正执行到位。

　　调控主要涉及到的抑制投资、遏制投机、收紧地根、把好银根四大方面，在过去一年时间内屡被突破。如针对收紧地根，房地产商抛出“地荒论”，将房价上涨归因于土地控制，同时许多地产商“捂盘”“囤地”；央行在2005年3月曾经出台决定调整商业银行住房信贷政策，但未能及时全面得到实行；有些地方政府出现变相“托市”行为，使抑制投资、遏制投机政策大打折扣。

　　二、调控政策重点不突出，甚至错位。

　　要真正做到抑制投资性需求，减少被动性需求，满足改善性需求非常重要，增加中小套型、中低价位普通商品住房才是调控要点。调整房地产市场供应结构应该成为调控的重中之重。调控手段应该是丰富多样的。然而政府的调控重点似乎放在了限制购买第二套住房上，调控手段主要是加税。通过加税制约资源占用者，打击炒房，有一定道理，但也不尽合理。购买第二套房跟奢侈行为和炒房营利不能划等号。由于我国的一些特殊因素，如房改、城市发展的高速度、医疗教育等公共资源分布的不平衡等，二次购房是一些家庭改善居住条件、获取公共资源的必然选择；即使是购房用于出租者，也有一部分是为了养老的需要，在目前我国养老保障不甚完备而又迅速进入老龄化社会的当口，这种做法不宜严厉打击。相关信息显示，我国的房地产税费并不算低，特点是集中于交易环节，占房价构成比重至少在35%—40%左右。而交易环节税负最终还是被转嫁到消费者身上。

　　为此建议：

　　一、认真贯彻国家调控政策，务求实效。

　　二、学习国外先进经验，实行差别税率，保护自住房权益。目前绝大多数发达国家实行的差别税率，一个基本的原则是国家保护公民自有住房的权利，对自住用房给予免税，非自住性用房不享受免税。这样的差别税率既不增加自住性家庭购房负担(哪怕是多次进行购房交易，只要只拥有一套住房即可免税)，也不增加市场交易环节的税费成本，同时还可以用多套住房不再享受免税的方式适当约束市场行为。

　　三、建立政府房屋储备制度，调节市场房源投入。政府调控最直接、最见效的手段就是向市场直接投放房源，增加供给。这就要求在保持当前政策连续性的同时，建立政府房屋储备制度。储备房屋平时可以作为略低于市场价位的廉租房出租，或定期向社会投放，影响购房者的预期，此时房价则由主要市场调节；其次可以对市场产生威慑作用，影响开发商的市场预期，加大开发商囤积的市场风险，避免出现应急状态，一旦市场泡沫超过其承受能力，作为调控的最后一道防线，可以发挥事半功倍的作用。

　　四、改善住房的供给结构。应当保持三个均衡，即新增房、二手房和租赁房的协调均衡；高价房、中价房和低价房的均衡；住宅房、写字楼和商业用房的均衡。

　　所谓高、中、低价房，不能单从每平米的单价来判断，还要看一套房的总价。现在不少房子都得了“肥胖症”，明明是80平方米就可以实现的功能，偏偏要做到120平方米。房屋总价太高，把很多老百姓都挡在了门外。我国的土地资源还很缺乏，人均土地更少，因此，应通过政策规定引导开发商，在满足居住需求的同时，把房子设计得紧凑些、精细些，在隔热保温、节能省地等方面多下些功夫，这才是未来住宅发展的方向。

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