深化改革 促进住房建设的发展(2000年）
发布日期：[ 2005-03-08 ]
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深化住房改革，是加快城镇居民住宅实现小康目标的需要，是扩大消费需求带动相关产业发展的可行办法，也是拉动国民经济的新增长点。随着人民生活由温饱步入小康，人们对住房的迫切需求形成了巨大的潜在市场。目前主要的问题：
一是经济发展缓慢，有效需求不足。众所周知，社会经济大环境影响着住宅消费需求。工矿企业效益不景气、资不抵债的企业增加，下岗职工不断增多，职工收入减少，使得人们购买住房心有余而力不足。
二是高房价与低收入的矛盾：商品住宅价格高，百姓购房难成真。当前导致房价高的原因是多方面的，比如：地价炒卖和建筑材料价格上涨，更主要的是不合理的收费和摊派太多，再加上开发商具不执行物价部门规定的8%利润率，（开发商的利润率往往在20%--30%之间，）从而使房价居高而不下。就南京市而言，商品房平均价格达每平方米3172.20元,与上海房价持平,远高于杭州、武汉等城市，而南京市民的人均年收入只有上海的三分之二左右。使广大购房者望而生畏。目前人们在购房时，68．4％的人将价格作为首先需要考虑的因素，而对售价的承受能力有78．9％的人认为只能承受4－6万元，少数人还没有这个承受能力。最低的房屋售价也要每平方米1200元，一套建筑面积80m2的住房需要9．6万元，而一个双职工家庭，每月平均收入1200元，如拿出一半的工资600元也要化13至14年才能购买一套住房。
三是住宅消费市场缺乏金融信贷的有效支持：目前，住宅消费市场金融信贷服务渠道不畅通，制约了市场的“热”。老百娃还没有足够的资金购房时，金融机构应把资金从主要投向建设单位向居民购房转变。
四是旧的思想观念，形成不合理的消费结构：实现社会主义市场经济，住房理应是有偿使用。到目前为止，福利分房尚未最后结束。强劲的集团购买直接抬升房价，很多单位赶搭福利分房末班车，购买商品房，进行分配。使有钱的老百姓也不愿用于购房消费，等待政府和单位分配住房，新增住宅仍然不断进入旧的体制，导致大量商品房积压，干扰商品房的生产和交换。
五是房销中介机构和销售人员力量薄弱而没有形成应有的职能。营销和中介服务均滞后，产与销缺少有效机制。这是空置住宅房的重要原因。此外，商品房质量差，房屋结构不合理，配套设施滞后，地理位置偏远，交通、购物、子女上学不方便等诸多因素，也影响了百娃购房的积极性。
六是房改房上市交易不够活跃，二级市场对一级市场的拉动不明显。尽管政府允许房改房上市政策早已出台，商业银行的二手房贷款业务也早已开办，但目前二手房交易远未达到预期目标。一级市场与二级市场之间形成一个怪圈：新房太贵，即使卖掉旧的也贴不出钱来买新的；旧的不上市，二级市场房源不足，何谈兴旺？又怎能拉动一级市场？！
综合上述存在的问题，提出以下几点建议：
－、加强政府调控与遵循市场规律相结合，因为住宅关系到每家每户每个人，把住宅完全交给市场是不合适的。我们国家无论市场经济发展到什么程度，政府对住宅建设的干预和调控都是必要的。实现和推进住宅产业现代化，不论是市场价的商品房，还是经济适用住房都必须强制执行国家建设标准。同时加强住宅建设规划和管理，要有一个高起点的规划，使居民区真正成为设施完善、配套齐全、环境优美、管理良好的小区，才能吸引更多购房人。
二、金融信贷要向住宅房低息贷款倾斜。对于取消福利分房的老百姓来说，要想真正通过市场拥有一套自己的住房，就目前情况来看已为时不远。银行要加大货币信贷，简化各种手续。积极开展个人购房低息贷款，采取分期付款的形式，使普通老百姓也能借得到钱，购得起房。
三、降低房价，积极发展普通住宅。购房对于老百姓来说，价格是第一位的。目前商品房价格普遍偏高。除了不合理的收费占的比例较高外，房屋面积过大导致商品房总价格过高也是原因之一。所以政府要降低合理收费，取消一切不合理收费，建设一些适销对路、面积不大的住宅。以满足广大工薪阶层的需要。
四、培育住房市场，加大住宅建设投资力度。住宅对国民经济能起到较大的拉动作用，应抓住这一机遇，把住宅业纳入整个经济建设、产业发展的大框架中。走社会化大生产的道路，更离不开整个住房市场的培育和发展。选择几家信誉好、效益好，集研究、设计、开发、生产、经营和服务为一体的房地产企业集团，作为住宅产业现代化的试点基地。
五、建立住宅合作社。住宅合作社是合作建房的一种组织形式，是城市居民、职工为解决自身住房困难和改善住房条件自愿参加的，不以盈利为目的，具有法人资格的公益性经济组织。它包括集资建房和合作建房等形式，为低收入的广大职工解决住房困难，是一种非常好的建房形式。另外，单位可以利用自用土地，组织职工集资建设经济运用住房。这两种建房，应免交流通环节税费。这既能刺激房产投资、为职工解决住房困难，又是内部促销的一个重要的突破口，会对国民经济起到较大的拉动作用。
