关于老新村小区改造后长效管理的建议
发布日期：[ 2009-10-30 ]
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民革苏州市委员会
老新村小区的整治改造是一项福泽于民、惠及百姓的民心工程，对于提升城市功能、优化人居环境、改善治安状况，构建和谐社会具有十分重大而现实的意义。近两年来，市、区两级政府动用了大量的人力、物力、财力，先后对苏州市20多个老新村小区进行了综合整治，通过集中整治改造，努力实现优化资源配置，基础设施基本完备；美化居住环境，居住品质显著提升；有序封闭小区，治安状况明显改善。然而，整治后的少数老新村小区在后续管理中，却发生了整治的新成果正被慢慢侵蚀的现象：绿化遭损、违建冒头、门前绿地变成“菜田”、“牛皮癣”重新上墙、摊点成群……为此，民革市委针对老新村小区改造后长效管理问题进行了专题调研。
目前，老新村管理普遍面临的问题主要表现在：
一、业主“主体缺位”现象突出。在已实现规范物业管理的各老新村小区，由于各方面原因，房屋出租率普遍较高，业主“主体缺位”现象比较严重。在一些老新村，许多业主都不在小区内生活，其中有的人购房本身就是为了出租，有的是二次置业后迁往别处居住，根本找不到业主本人，有的甚至连业主是何人都无人知晓。
二、后续管理经费不足。一是物业管理费收费难。首先是居住在老新村的居民收入低。老新村的居民大多数都是年龄偏大已经退休的老职工和一些下岗再就业职工，及一些新苏州人。这些人群收入相对偏低。其次是居民交费意识淡薄。有些居民以小区在一定程度上存在安全、卫生、服务方面的漏洞，自身利益没有得到保障不想交物业费；有些人则借口小区配套设施不完善乃至严重破损而不缴纳管理费；居民对物业公司缺乏信任感。对于物业公司这样的公共服务形态还缺乏购买意识。有些居民受消费意识影响，认为过去管理费用由政府埋单，现在仍应延续过去的做法而拒绝交费。加之对不交费的居民也没有一定的制约手段。二是物业管理收费偏低。老新村的物管费是很低的，每月都在6元左右，是一些新建小区的十分之一以下。按照苏州去年低保家庭人均生活水平6000多元计算，物管费只占百分之一多。以彩香街道的三元二村为例，规范管理的物业一年共需资金160万（含60个保安、3个集中监控室、对讲机、服装、水电费等所有开支，全部摊到3700户居民），每户一年也只需432元，也就是0.5元左右一个平方米的水平，是新建小区中最低档的收费水平。三是管理成本高。由于老新村小区普遍历时较久，房屋建造的年代较长，各种设施、设备、管网等老化破旧；感应开关、种绿补绿、地下排污等亦需补充投入大笔资金加以解决和完善。有些老新村出入口偏多，无法降低物业管理的成本，在目前人力资源成本不断上涨的情况下，物业公司的成本压力加大。经费严重不足，导致一般物业管理不愿进入老新村管理。其次是已进入的物业公司管理积极性不高，难以进行市场化运作。再次是正常的维修不能确保。
为解决老新村小区长效管理问题，我们提出以下建议：
一、成立老新村小区长效管理办公室，全面承担对小区管理的领导和管理责任，协调解决小区的相关问题。政府出台政策扶持老新村长效管理，制定老街巷长效管理制度及考核标准，加大引导力度。
二、加强对老新村的物业管理。各新村可由所在街道牵头，成立业主委员会，聘请物业管理公司管理。在初步具备条件的小区和经过整治可以达到引入规范化管理的小区，积极创造条件引入规范的物业管理。对条件不成熟的小区，委托所在街道代管。组建社区志愿队伍，加强自主自治，发挥全民参与的积极性。组建物业管理小组，人员由业主自己推选，管理经费由小区业主自筹，实行业主直接自治管理。必要时，可请城管、公安执法部门共同参与。
三、理顺管理职能。作为属地管理的街道应协调各相关职能部门有序推动工作，进一步落实社会治安的人防、物防、技防措施。首先设立小区警务站、城管站,各司其职,分管一块，加强对物业管理公司的日常指导，经常性督促物业管理公司落实好安全防范措施。其次是提高保安人员素质，强化职责，实行在开放式老新村小区主要通道设置大门、值班室，24小时落实专人管理。第三补装单元电子防盗门，增设安装监控探头。
四、解决经费问题：
1、市政府统一划拨专项经费用于老新村的长效管理。老新村是历史旧帐，政府有责任、有义务解决好，可根据小区规模、人口、房屋年限、面积等划拨。
2、实现市场化运行。沧浪区金塘小区管理试点就是个成功的例子，金塘新村共有21幢住宅楼，890家住户，财政暂按1万元/年的标准补贴老新村业委会，作为日常工作经费。在实施长效管理的第一年，区财政再补贴每户居民物业费30元，第二年和第三年逐渐调整为20元、10元。物业公司要拿到全部补贴，首先得做好服务。补贴资金的80％按季度平均分摊，预留的20％考核发放。考核的主要内容是居民满意度测评，包括物管人员服务态度、环境卫生和绿化养护质量、公共秩序和安全防范等。只有居民满意了，物业公司才能拿到剩余的补贴。
3、加强物业管理费的收取工作。首先是收费额度要合理。根据小区管理提供的菜单式服务内容，广泛听取居民意见，确定收费标准。其次是提高居民交费意识，可以利用广播、电视、地方性报纸等媒体以及社区活动来进行，通过长期宣传改变老新村居民免费享受物业管理的旧观念。
4、利用现有资源，增加收益。一是利用公有房屋进行出租。二是调整部分已名存实亡的绿化带，或适当缩小部分绿化带，将小区道路适当拓宽，改为停车位，收费管理。三是对建有配套车库的新村小区全面清理，凡挪作他用或改变用途的车库，一律恢复停车功能。在不妨碍居民正常生活的前提下对公用房和配套设施进行合理处置，以三元二村改造为例，通过合理规划，调整绿化，在拓宽道路的同时，新增了600个停车位，为小区的正常物业管理提供了资金保障。
5、加强物业费用支出管理。对物业开支进行公示，保证居民的知情权。应接受街道、社区及小区居民的监督。
6、加大考核力度。老新村管理办公室负责对物业公司、小区管理进行考核。另外还应建立相应的奖惩机制，参考每季度苏州市“红旗街道”评比的做法，建立每季度老新村荣誉评比竞赛，通过奖惩提高管理效率，调动全民参与的积极性。
我们希望通过完善长效管理，更好发挥老新村改造的成效，让这个民心工程成为“和谐苏州”长治久安的有力保障，让那里的居民真正成为苏州改革发展的受益人。
