加强房地产宏观调控，促进国民经济健康发展

---

　　近年来，我省房地产业高速发展，对推动区域经济发展、改善老百姓居住条件，发挥了重要作用。另一方面，房地产业存在的矛盾和问题也越来越突出。主要表现在：

　　其一，房价爆涨，泡沫更加严重。以南京为例，2008年至2009年，同一地段的房价基本上都翻了一番。包括南京在内的国内主要城市房价收入比在13：1以上，租售比在400以上，有的甚至达到700以上。

　　其二，由炒房发展到炒地。一些房地产开发商囤积土地，不盖房子，转手牟取暴利。专家测算，近十年来，全国开发商购而未开的建设用地高达13亿平方米左右。

　　房地产炒作之风盛行，以至中国现在每年新建的房屋面积占到世界总量的50%，却仍然“供不应求”。房价之高，也使中国房市被《福布斯》评为“全球七大金融泡沫”之一。人们调侃说：“房子是用来炒的，不是用来住的；商品房是卖给银行的，不是卖给老百姓的。”

　　老百姓改善住房的强烈需求和低购买力与高房价之间的矛盾正逐步演化成房地产市场最主要、最尖锐的矛盾。这不仅不利于房地产业的健康稳定发展，而且已经成为影响未来我省国民经济能否健康发展，社会能否和谐稳定的重要因素。

　　我们认为，当前房地产过热、房价居高不下的原因主要有以下几点：
   
　　 一、房地产业的发展偏离科学发展观的政策导向。

　　房地产是撬动GDP、显著增加地方财政收入、营造政绩工程和形象工程的支点与杠杆，具有省时、省力、立竿见影的奇效。这是房地产过热、房价爆涨的直接原因。

　　中央与地方的财权与事权划分不尽合理，地方事权大而财权小，财政支出的缺口较大，不得不通过房地产获取高额土地出让金和税收，这是房地产过热、房价爆涨的深层原因。

　　一些地方急功近利，过于看重GDP增长，过度依赖土地财政，默许乃至听任房价上涨，某些地方甚至出现了政府有关部门不允许开发商降价的奇怪现象。结果是，GDP上去了，财政收入增加了，但大多数老百姓却不能充分分享经济发展的成果，受到高房价的挤压。这些不利于民生改善，也不利于国民经济可持续发展，偏离了“以人为本”、“发展为民”的科学发展目标。这是造成房地产过热、房价爆涨的根本原因。

　　二、土地竞拍及出让金一次性收取助推了房价。

　　70年土地使用权对应的租金一次性收取，这种做法有多重弊端，一是寅吃卯粮，透支了以后十几届（几十年）政府收入的来源，透支了未来地区经济发展的后劲；二是推高了土地成本，助推了房价高涨。2009年各城市“地王”频出，部分地价折算楼面价格比周边房价还要高，进一步带动房价上涨。

　　三、城乡分割的二元制土地结构及“开源截流”的扭曲做法导致土地供应紧张，加剧了商品房价格的上涨。

　　我国实行的是城乡分割的二元制土地制度。只有城市国有土地才能进行商品房建设，在农村集体所有制土地上所建住房，只能用于村民自住，不能上市流通。集体所有制土地要用于商品房建设，必须先通过政府有关部门将土地征收为国有（往往是以极低的价格从农民手中征收），再通过“招拍挂”高价出让，然后才能建房上市流通。这决定了城市商品房用地的有限性，人为加剧供地紧张。地方政府获取巨额土地出让金，开发商通过虚高价格牟取暴利，农民和集体却只得到少量补偿。

　　在商品房供应方面，我们实际上实行的是“开源截流”的做法。所谓“开源”，指对于城市商品房购买者唯一的准入要求就是金钱，对于购房者的国籍、户籍、居住地、购房目的（无论是自住还是投资或投机）等都没有任何限制。这就造成了城市商品房供给的有限性与需求的无限性的矛盾。在城市化和人口流动加剧的情况下，一些配套政策又将住房捆绑上了户籍、公共服务分配等附加功能，于是对商品房的购买力犹如滔滔洪水从四面八方涌入城市，使得城市商品房用地更加紧张，房价自然更是水涨船高。所谓“截流”是指，现行政策没有充分考虑中低收入家庭。他们的住房需求被高房价强行“截流”。一方面，城区高房价使他们难以承受，城郊集体所有制土地上的“小产权房”虽然便宜，但被法律禁止。另一方面，对他们绝大多数人而言，城市经济适用房和廉租房因其稀缺性，阳光照不到他们身上。

　　四、对房地产市场存在的种种问题，在认识上存在较为严重的误区与偏差，干扰了对房地产业的调控。

　　一是片面强调住房的商品属性，忽视其社会属性，认为房价应听任市场调节，政府不应调控。二是过于强调房地产对于带动国民经济发展的龙头作用，而忽视房地产地过热可能带来的危害，害怕调控房地产，造成房价下跌，带来金融风险，出现经济衰退。三是认为住有所居不等于有房产，居民居住需求可以通过租赁解决，不必买房。

　　房价过高，加重了老百姓购房负担，降低了居民生活质量，不利于全面小康建设。同时，房地产本身风险显著上升，影响到整个国民经济健康稳定发展。为规范房地产业、促进国民经济健康稳定发展，我们
　　
　　建议：

　　一、切实贯彻、落实科学发展观，将加强房地产宏观调控作为改善民生的头等大事来抓。
 
　　“衣食住行”是关系群众最根本、最切身利益的民生问题。当前衣食无忧、温饱基本解决的情况下，住房问题更加凸显，它关系到百姓安居乐业的基本要求。各级政府应充分认识到，在全面建设小康社会的今天，住房问题是当前最大的民生问题。应树立正确的政绩观，秉持科学的发展观，反对唯GDP论，把解决好普通群众的住房问题作为自己义不容辞的职责，纳入经济社会发展目标。应当明确，政府宏观调控的目标是建立与经济发展水平相适应、与居民可支配收入相适应的住房供应体系及价格体系，真正实现1998年住房改革设定的“以经济适用住房为主，商品房、集资和合作建房、廉租房等多层次城镇住房供应体系”的目标。对于部分大城市长期高位运行、持续上涨的房价，政府应有决心通过调控将房价降到一个合理水平，而不是仅仅“遏制房价过快上涨”。

　　摆正房地产宏观调控目标，需要地方政府切实摆脱对“土地财政”的依赖。对各级政府的财权和事权分配应予以合理化调整，向中央建议适当扩大地方税源比例，在地方上，省级适当向市、区级财政让利，以便为市、区（县）留下向民众让利的空间。

　　二、改革土地出让金收取方式。

　　建议配合物业税在我省的试点，彻底改革将70年土地使用权对应的租费一次性收取的土地使用费收取方式，改为在土地出让期限内分年度收取。土地使用权出让时，政府向开发商预收开发至销售前的地租。开发商囤积土地，不在预定年限内建房出售的，收取高额的土地空置费用。出售后的土地使用费由房主逐年向政府缴纳，或并入物业税缴纳。

　　三、改变“开源截流”的扭曲做法，使房地产市场供求关系回归理性。

　　在城市房价远远脱离居民购买力、政府保障住房远远供给不足的情况下，一刀切地禁止城镇居民购买集体土地上住宅的做法有待商榷。建议改革土地供给方式，在严格保护农村耕地、农民宅基地、自留地的前提下，积极探索拓宽集体建设用地流转的渠道，扩大农村集体经济组织利用合法建设用地建造可出售住宅的范围，使城镇中低收入阶层可以购买到中低价住房以满足其合理自住需求，严禁炒卖营利，疏导合理需求。政府应深入调研，尽快制定法规，明确其中涉及到的权责法律问题，规范这一领域。

　　四、统一认识，消除房地产调控中的不和谐“音符”。

　　一是充分认识到，住房作为一种特殊商品，具有公共属性，是保障公民居住权的物质基础，因此仅靠市场机制无法解决住房领域的社会公平问题。各级政府要切实将人民群众“住有所居”列为政府工作目标，满足社会成员基本居住需求。

　　二是正确认识房地产在国民经济的地位和作用。房地产业过热，导致资金、资源大量流入房地产及相关行业，成为钢铁、水泥等部分行业过度投资的源头性因素，不利于其他基础产业的复苏及发展。房价过高，压缩了居民即期消费，不利于启动内需，使经济增长过分依赖投资和出口，风险增大，制约了经济发展。

　　三是应当认识到要求大多数人租房居住不符合中国实际国情，实践中也是行不通的。改善生活后先要置办房产是中国几千年来形成的文化传统。拥有房子是家庭安定和谐、安居乐业的重要标志。从实践的可能性来说，政府固然要加大投入，大力建设经济适用房和廉租房，但这种手段只能满足少数贫困居民的住房需求，大部分居民仍要从市场上购买。政府通过政策手段调控房价，使普通消费者可以通过合理的消费支出购买房子是最经济的办法，如果全靠公共租赁住房来保障大部分居民的住房需求，这实际上是政府财力无法负担的。

　　五、切实抑制投机囤地炒房行为。

　　严格执行中央有关文件规定，真正做好查处闲置用地工作。对一年以上未动工建设的土地，按照规定收取较高的闲置费；连续两年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回土地使用者的土地使用权。

　　运用金融杠杆和财税手段，打击炒房行为。配合“物业税”在我省的试点和征收，在摸清家庭住房拥有状况基础上，提高多套房产的保有成本。区分家庭自住消费、改善型需求与投资、投机购房，对前者继续给予税费方面的优惠和贷款方面的支持。对于后者，取消所得税、营业税的减免和补贴，提高炒房者的过户成本；住房贷款方面，适用高利率，提高首付比例，并严格还贷能力审查环节，抑制投机性购房。

---