关于尽快立法立规、开征住房空置税（费）的建议

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　　近年来，由于房地产市场投机、投资盛行，许多人买房后并不居住也不出租，加上开发商捂盘惜售，形成了大量的空置房。空置住房的大量存在，造成社会资源极大浪费，扰乱了市场供求关系，推高了房价，应通过坚决的调控予以控制。建议尽快立法，开征住房空置税（费）。

　　一、征收住房空置税（费）的可行性

　　（一）符合主流民意和价值观，阻力小。当前人们对开征房产税争议很大，很多人提出了产权不完整、容易重复征税、税负可能被转嫁、政府不应与民争利等反对理由，开征阻力较大，民意基础不牢。相比之下，对空置房产征税或收费具有广泛的民意基础。人多地少，土地资源紧张是我国的基本国情，住房资源没有任何理由空置浪费，人民群众对开发商或投机炒房者囤积房产牟利的行为深恶痛绝。仅对空置房征税，可以避免房主将税负不合理地转嫁到租金上。空置税涉及的税基更小，且房主可以通过出租房屋合理避税，政府也可以避免受到重复征税“与民争利”的质疑。这样，政府站在道德制高点，使投机、投资者完全没有反对的任何借口和理由。

　　另外，世界上很多国家和地区都对住房空置采取一定惩罚性措施以减少空置房现象。因此，对空置住房征税或收费也符合国际惯例，有据可依。

　　（二）空置税不会造成房价非理性下跌。空置税不取代与土地有关的税费征收，不会造成房价因土地价格变动而非理性地下跌。同时，空置税不作为土地出让金的替代品，完全可以为政府建设保障性住房增加资金来源。

　　（三）完善现行税制，提供稳定税源，有利于调动地方政府积极性。我国房地产市场现行税制的特征是重流转环节，轻保有环节。同时，现行税制对于自住消费和投资营利的住房缺乏差别性税收政策。如能开征空置房税，对于现行税收体制是一个有益的调整和完善，并为地方政府提供稳定的税源，有利于调动地方政府的积极性。

　　（四）无需增加新的组织和人员。我国2008年以前对待售住房曾进行过调查，并公布过数据，我国有对空置住房统计的组织和人力基础，行政成本较低。

　　（五）空置税涉及的纳税人都是投机、投资购房的群体，涉及面小，关系较为简单，较易操作。

　　二、征收空置税（费）具有积极意义和作用

　　（一）空置税（费）可以真正精准打击开发商捂盘惜售、投资客投机炒房等行为，迫使投机、投资客将闲置的房源投入到出售或出租的市场，增加市场有效供给，防止社会资源的极大浪费，并且完全不会误伤刚性需求。

　　（二）空置税（费）有利于引导持有多套住房者将住房投入市场出售或出租，从而增加供给，培育租赁市场，有利于降低租房和购买自住房的成本，满足真正的刚性需求。

　　（三）空置税（费）增加供给，有利于抑制房租、房价，有利于居民降低生活成本，有利于扩大内需，拉动消费，有利于城市吸引和留住人才。

　　（四）空置税（费）作为财产税，只针对保有房产多且不出租的人群征收，有利于调节收入分配，缩小贫富差距，有利于社会公平。

　　三、开征空置税（费），促进空置房屋合理利用的建议

　　建议尽快出台《商品住宅空置税（费）条例》。

　　（一）应明确，开征空置税（费）的目的不是为了增加政府财政收入，而是调控市场，使更多空置房屋投入使用，防止资源浪费，以达到抑制投机、投资需求，保障住房消费需求的目的。

　　（二）合理界定空置房定义和空置税（费）的征收对象。空置房应是指具备了使用功能并处于空置状态的住房，包括商品房、经济适用房、“两限房”和其他政策性住房。对于开发商来说，房屋已经竣工，具备验收、取得交付使用许可证书资格，超过一定期限的未售房屋或在售房屋属于空置房；对于业主来说，开发商已交付房屋，具备办理土地证、房产证条件，未自住也未出租的房屋属于空置房。
在空置税（费）征收对象中，商业性建筑、公共建筑等与居住无关的房屋应排除在外，因为这类房屋征收空置税（费）无助于缓解住房供给压力。

　　（三）调查摸底，查实住房空置状况。通过调查，摸清情况。根据户籍登记、房产权属登记资料，并向水、电、气部门和物业管理公司分别调查房屋用水、电、气情况和居住情况，综合多方面的资料，查实住房空置状况。在此基础上，建立商品房业主个人数据库，建立个人房产权属与信用数据信息资源共享平台，规范标准和查询体系。

　　根据调查情况确定空置税（费）征收对象。房主可以自行提供房产自住证明（由物业费、水电气费收据等佐证）和租赁合同（按规定有效登记），以免除征收。向社会公示空置房信息。定期进行大规模的房屋空置普查，根据普查结果纠正前期错征、漏征个案。

　　（四）区别对待，采用差别税费政策。

　　其一，征收范围应限于城镇。我国正处于城市化进程之中，农村出现人口减少、部分住房闲置是城市化过程中的必然现象，性质与城市住房空置完全不同，不应向农村空置住房征收税费。

　　其二，针对不同情况实行差别税（费）率。住房套数差别：同一业主拥有空置住房套数越多，税（费）率相应越高；住房档次差别：对高档空置住房实行比普通空置住房更高的税（费）率。空置时间差别：对新交付住房设置合理过渡期，随着空置时间的延长逐步提高税（费）率。

　　其三，适当采取其他灵活处置措施。如，首套房因业主长期出差或驻外等原因而空置的，可免予征收；对于空置的别墅、季节性的休闲度假房产，可针对其空置期间征收较一般空置税（费）率略高的税费。

　　（五）大力发展住房租赁市场，促进闲置房屋合理利用。

　　为促进空置住房物尽其用，政府应采取多种措施，大力促进闲置住房的合理利用。政府可以设立，或鼓励房地产开发商设立租赁服务机构，促进住房租赁市场的发展，帮助消化空置房。对住房出租应有政策扶持，如所得税减免、中介费用补贴等。对于住房因配套设施不完善、交通不便而难以出租者，政府应加强完善周边配套设施，发展公共交通，开通住宅小区班车，对租住偏远地段房屋给予交通补贴等。对于部分城市地方政府打造“新城区”等政策性原因造成的房屋大量空置，政府应通过改善道路、交通等设施，促进其利用。必要时可由政府牵线，由需要的企业、社会组织等批量承租，改造成养老公寓、学生（教师）公寓、职工（包括农民工）公寓等，投入使用。（民革江苏省委）

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